شرایط فروش املاک

1398/02/22

مبیع چیست؟ در قرارداد خرید و فروش ، به مال یا جنسی که از فروشنده به خریدار منتقل می شود، دراصطلاح مبیع گویند. مبیع ممکن است کالا یا شئی و یا ملک یا زمین یا آپارتمان باشد.

مبیع یا مال فروخته شده ، شرایط و خصوصیاتی دارد که باید رعایت شود. به برخی از مهمترین این شرایط دقت کنید. فقط مالک می تواند بفروشد کالا یا چیزی که فروخته می شود ، باید متعلق به فروشنده باشد و یا این که فروشنده از طرف مالک نمایندگی داشته باشد ، مثل این که از طرف مالک وکالت در فروش ملک را گرفته باشد. کسی که مالک چیزی نیست نمی تواند آن را بفروشد. مثلا املاک وقفی دارای مالک شخصی نیست و به طور معمول و به جز در شرایط خاص ، کسی حق خرید و فروش آن را ندارد. در مثال دیگر می توان به املاکی اشاره کرد که در اراضی ملی شده و در محدوده حفاظت شده منابع طبیعی قرار دارند. این املاک چون مالک شخصی ندارند ، قابل فروش هم نیستند. ملک قابل نقل و انتقال باشد یکی دیگر از مواردی که باید در خرید و فروش مورد توجه قرار گیرد این است که بیع چیزی که خرید و فروش آن به طور قانونی ممنوع است ، باطل می باشد. برای مثال می توان به ملک در بازداشت اشاره کرد. پس از آن که یک ملک از طریق اداره ثبت املاک بازداشت شد ، نقل و انتقال آن ممنوع خواهد بود و اداره ثبت هیچ گونه انتقالی را در مورد آن به ثبت نخواهد رساند. با این حال ، ممکن است مالک ، نسبت به فروش ملک با مبایعه نامه عادی و بدون ثبت سند اقدام کند. در این صورت ، چنین معامله ای نیز باطل است و ملک به خریدار منتقل نمی شود.

 فروشنده باید قدرت برتحویل داشته باشد فروشنده باید برای تحویل دادن چیزی که می فروشد ، قدرت و امکان کافی داشته باشد. قرارداد خرید و فروش چیزی که فروشنده، قدرت بر تحویل آن ندارد، باطل است مگر این که خریدار، خود قادر بر در اختیار گرفتن مال مذکور باشد. مثلا فروشنده ملکی را می فروشد که به دلیل تصرف غیرقانونی شخص دیگری نمی تواند آن را به خریدار تحویل دهد ، اما خریدار این شرایط را می پذیرد و رفع تصرف و بیرون کردن مزاحمین از ملک را خود بر عهده می گیرد. به این ترتیب ، قرارداد خرید و فروش ، درست خواهد بود. اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است ، خریدار حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است ، فروشنده می‌ تواند آن را فسخ کند مگر این که درهر دوصورت ، دوطرف در مورد کمی یا زیادی توافق نمایند. در قرارداد خرید و فروش در صورتی که کالا یا ملک فروخته شده ، به طور خاص ، مشخص و معین باشد ، اگر معلوم شود که آن کالای معین ، وجود خارجی نداشته ، معامله باطل است.