قدرالسهم

1399/07/06

مفهوم قدرالسهم

عبارت قدرالسهم برای آپارتمان ها مفهوم پیدا کرده است و به این معناست که سهم هر واحد آپارتمان از زمینی که روی آن بنا شده است چقدر است.

به بیان دیگر ، سهم هر واحد از زمین بنا را قدرالسهم می نامند.

پس در واقع ، هر میزان که قدرالسهم واحد مورد نظر بیشتر باشد آن واحد سهم بیشتری از زمین مربوطه دارد لذا از ارزش بالاتری نیز برخوردار است.

ارزش قدرالسهم

در زمان خرید آپارتمان باید به این نکته توجه داشت چرا که در صورت تصمیم برای خراب کردن آپارتمان این موضوع اهمیت بسیاری پیدا خواهد کرد، لذا باید در زمان خرید روی آپارتمان هایی که زمین آنها وسعت بیشتری دارد سرمایه گذاری کرد چرا که میزان قدرالسهم بیشتری داشته و از ارزش بالاتری برخوردار است به طوری که این مزیت به عنوان یکی از برتری های ملک به حساب آمده و ارزش بالاتری را برای آن رقم می زند.

به منظور درک بهتر موضوع می توان به مجتمع هایی که در زمین هایی با وسعت بالای 1000 و یا 2000 متر بنا شده اند اشاره کرد که به سبب وسعت بالای زمین از ارزش بالایی برخوردار است.

از جایی که ارزش ملک با افزایش قدرالسهم آن افزایش پیدا می کند ، بررسی و تعیین سهم آپارتمان از زمین مربوطه جزو ضروریات است زیرا در زمان تخریب و ساخت و ساز در آن مجموعه این موضوع مهم می شود به همین جهت مشخص نبودن آن می تواند مشکلاتی را برای صاحبان املاک ایجاد کند.

از جهتی در این رابطه قوانین مشخصی تدوین نشده است و باید میزان قدرالسهم واحد های یک مجموعه به طور کامل تعیین شود و توافق های لازم برای زمان تخریب مشخص شده باشد تا بتوان از مشکلات احتمالی جلوگیری کرد.

از طرفی در زمان فروش ملک اگر قدرالسهم آن مشخص باشد به عنوان مزیتی برای آن به حساب آمده و در نتیجه راحت تر به فروش می رسد.

این مورد در املاکی که دارای قدرالسهمی بیشتر از 100 متر هستند اهمیت بیشتری پیدا کرده و به عنوان مزیتی قابل توجه در آگهی ها ذکر می شود چرا که خریدار علاوه بر واحد مربوطه بخشی از زمین را نیز بدست می آورد زیرا بسیار برای هر دو طرف بهتر می باشد که میزان قدرالسهم واحد و یا ملک مورد نظر مشخص باشد.

در زمان خرید ملک معیار های زیادی از جمله موقعیت مکانی ملک، میزان نورگیری خانه، طراحی و نقشه واحد مورد نظر افراد بوده و بر اساس آن ها دست به انتخاب می زنند.

اما در برخی مواقع گزینه های موجود شرایطی دارند که باید با یکدیگر مقایسه شود و یا شرایط آن ها در سال های آتی مورد ارزیابی قرار گیرد تا بتواند سود مناسبی را عاید فرد کند.

سن ساختمان یکی از مواردی می باشد که باید در زمان انتخاب ملک به آن توجه داشت ، زیرا بسیاری از خانه با گذشت چند سال از زمان ساخت آن ها دچار فرسودگی شده و نیاز به تعمیرات در آن ها جدی خواهد شد.

در برخی موارد سن ساختمان به گونه ای است که در زمان خرید شرایط مناسبی داشته و محاسبه ارزش ملک بر اساس معیارهای بازار انجام می شود اما پس از مدتی به سبب بالا رفتن سن ساختمان نحوه محاسبه ارزش ملک بر اساس میزان قدرالسهم آن از زمین است.

بنابراین باید به این نکته در زمان خرید ملک توجه داشت که در صورت نیاز به فروش ملک در سال های آتی، شرایط فروش آن چگونه خواهد بود و اینکه آیا واحد و ملک مورد نظر از چه میزان قدرالسهم بهره می برد.

در مجموع می توان این گونه بیان کرد که قدرالسهم برای املاکی با سن بالاتر به سبب تخریب و نو سازی و یا ساخت و ساز و توسعه آن ها اهمیت بسیار دارد و بر روی قیمت و نحوه خرید و فروش آن ها بسیار تاثیر گذار است و به همین دلیل پیشنهاد می شود برای خرید خانه هایی با سن بالای 20 سال، بر روی املاکی با قدالسهم بالاتر سرمایه گذاری کنید.

قدرالسهم در ملک کلنگی

املاک کلنگی به سبب بالا بودن سن ساختمان بر اساس ارزش زمین و یا همان عرصه ملک قیمت گذاری می شوند در این گونه املاک بر اساس نرخ بازار زمین مورد نظر بسته به متراژ آن ارزش گذاری شده و خرید و فروش می شود.

بعضی از املاک کلنگی دو یا سه طبقه هستند که در این گونه املاک برای خرید هر طبقه از ملک و خرید و فروش آن تعیین قدرالسهم آپارتمان لازم است. چرا که ملک کلنگی بوده و خرید و فروش واحد های این ملک بر اساس میزان قدرالسهم واحد ها از عرصه و همچنین ارزش املاک و زمین در آن منطقه صورت می گیرد. لذا می توان اینطور بیان کرد که برای خرید خانه های کلنگی که دارای چند مالک هستند بهتر است ابتدا برای تعیین قدرالسهم آن ها اقدام و سپس وارد معامله شد.

قدرالسهم در آپارتمان

اگر در مجتمع یا برج مربوطه تمامی واحدها دارای متراژی برابر باشند، مساحت زمین به طور مساوی بین واحدها تقسیم شده و در نتیجه میزان قدرالسهم همه واحد ها نیز با یکدیگر برابر است.

در حالت دیگر اگر متراژ واحد های مجتمع یا برج مربوطه با یکدیگر متفاوت باشد میزان سهمی که هر یک از واحد ها از زمین می برند نیز بایکدیگر متفاوت خواهد بود و در نتیجه باید این تفاوت در قدرالسهم آنها لحاظ شود.

در حالت اول که اگر تمام واحد ها متراژی برابر داشته باشند طبق این فرمول قدرالسهم محاسبه میشود:

قدرالسهم واحد ها = تعداد کل واحدهای آپارتمانی ÷ متراژ کل ساختمان

به عنوان مثال اگر مجتمعی دارای زمینی به مساحت 500 مترمربع و 4 واحد مسکونی 250 متری باشد میزان قدرالسهم هریک از واحد ها اینگونه محاسبه می شود:

125متر = 4 ÷ 500 متر

حال اگر مانند حالت دوم متراژها یکسان نباشد به طور مثال اگر مجتمعی دارای زمینی به مساحت 1000 مترمربع و 3 واحد 100متری و 2 واحد 250 متری باشد میزان قدرالسهم یک واحد 100 متری از این مجموعه اینگونه محاسبه می شود:

قدرالسهم واحد مربوطه =  جمع مساحت کل واحدهای مسکونی ÷ (متراژ واحد مربوطه × متراژ کل ساختمان)

125 متر = {(3×100متر) + (2×250متر)} ÷ (100متر × 1000متر)

در بعضی اوقات که افراد قصد فروش ملک خود را دارند بسته به شرایط ملک شاهد تفاوت قیمت در نحوه محاسبه ارزش ملک هستیم. در اینطور موارد بسته به اینکه شرایط ملک و نحوه خرید و فروش آن چگونه باشد می توان ارزش ملک را بر اساس میزان قدرالسهم آن محاسبه کرده و قیمت را اعلام کنیم.

 بعنوان مثال می توان این مورد را به مواقعی نسبت داد که ملکی چند واحدی را که دارای تعدادی مالک است را می خواهیم به یک خریدار بفروشیم.

در این مواقع اگر ارزش ملک بر اساس میزان قدرالسهم بالاتر باشد می توان بر این اساس ارزش گذاری را انجام داد.

تاثیر پارکینگ و انباری بر قدرالسهم

یکی از سؤالاتی که درباره‌ی قدرالسهم آپارتمان برای بسیاری از افراد مطرح می شود، این است که آیا متراژ پارکینگ یا انباری نیز بر روی مساحت واحد جمع زده می‌شود یا خیر؟

در پاسخ به این پرسش باید گفت که اگر در سند ملک به این فضاها اشاره شده باشد، در محاسبه‌ قدرالسهم در نظر گرفته خواهد شد در غیر این صورت تأثیری نخواهند داشت.

در نتیجه باید مجدد به این موضوع اشاره کرد که آگاهی درباره قدرالسهم اهمیت بالایی دارد زیرا هر چقدر قدرالسهم آپارتمان بیشتر باشد، بر ارزش نهایی ملک افزوده خواهد شد.