خلع ید و تخلیه

1399/06/05

خلع ید و تخلیه

خلع ید به معنی اخص کلمه یا‌‌ همان دعوای مالکیت، به این معنی است که مالک ملک، رفع تصرف دیگری را از ملک خود تقاضا می کند. خلع ید به لحاظ حقوقی عنوان دعوایی می باشد که مالک یک مال غیر منقول اعم از خانه مغازه و یا زمین به طرفیت متصرف غیر قانونی مال خود آن دعوا را  اقامه می کند و از دادگاه (که البته امروزه در صلاحیت  شورای حل اختلاف می باشد) می خواهد که به روند تصرف غیر مجاز متصرف پایان ببخشد.

در واقع وقتی مالی غیرمنقول فردی به صورت غیرقانونی در تصرف شخصی دیگر باشد، مالک رسمی (دارنده سند مالکیت رسمی یا حکم قطعی) می تواند با اقامه دعوای خلع ید، از دادگاه بخواهد ملک را تخلیه و تحویل وی نماید.

تشخیص و دادرسی

دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی و تخلیه ید متفاوت استزیرا منشاء دعوای خلع ید غصب است و هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد اما در تخلیه قرارداد وجود دارد به طور مثال شخص الف دارای یک باب آپارتمان مسکونی  است و به مسافرت می رود. پس از ۲ سال فرد الف مراجعت می کند و متوجه می شود که یکی از همسایگان مجتمع از غیبت او سوء استفاده کرده و به تصرف آپارتمان پرداخته و در آن مبادرت به کار آرایشگری نموده است، هر چند به او تذکر داده می شود حاضر نمی شود که آپارتمان شخص الف را تحویل دهد.

مطابق با شرایط فوق شخص الف باید با در دست داشتن سند مالکیت به شورای حل اختلاف محل اپارتمان مراجعه کرده و با تنظیم دادخواست و طرح دعوی خلع ید به طرفیت متصرف که اصطلاحا غاصب تلقی می گردد حق خود را مطالبه نماید، شرط اصلی جهت طرح دعوی  خلع ید داشتن مالکیت بلا منازع است یعنی باید سندی داشته باشیم که مالکیت ما را ۱۰۰درصد ثابت کند.

دعوای مالکیت فرع بر اثبات مالکیت خواهان می باشد. به این معنی که خواهان باید مالک رسمی ملک یا قائم مقام مالک ، وکیل یا نماینده قانونی باشد یا حکم قطعی مالکیت به نفعش صادر شده باشد تا بتواند دعوا را مطرح کند. بنابراین اگر ملکی سابقه ثبتی نداشته باشد ، ضمن دادخواست خلع ید ابتدائا باید اثبات مالکیت بر ملک را تقاضا نمود و دعوا رد می شود.

حال اگر تصرفات خوانده قانونی و برمبنای قراردادی باشد که مهلت آن به اتمام رسیده است و متصرف ملک را بعد از اتمام مدت، تخلیه نمی کند،

 باید دعوای تخلیه ید علیه وی مطرح شود نه خلع ید زیرا از جمله شرایط قانونی لازم برای دعوای خلع ید، غیرقانونی و غاصبانه بودن تصرفات متصرف می باشد و منشا این دعوا، غصب است و هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد؛ در حالیکه با وجود قرارداد، تصرفات متصرف قانونی است لکن ادامه تصرف غیر قانونی است.

دعوای خلع ید به معنای عام

الف) خلع ید به معنای اخص یا همان دعوای مالکیت که طی آن مالک ملک رفع تصرف دیگری را از ملک خود خواستار می شود.

ب) دعوای تخلیه ید که در آن عدم مالکیت خوانده بر ملک مورد نزاع و در مقابل، قانونی بودن تصرف خوانده بر آن مورد قبول طرفین دعوا می باشد و خواهان ادعا می کند که ادامه تصرفات خوانده بر آن ملک، خلاف قرارداد یا قانون است و باید از آن رفع تصرف شود. بنابراین در دعوای خلع ید مبنای قراردادی بین خواهان و خوانده وجود دارد

ج) دعاوی تصرف می باشند که خود شامل دعاوی تصرف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق است و ممکن است به صورت کیفری یا حقوقی مطرح شوند.

دعوای خلع ید به معنای اخص در ملک مشاع

ماده ۴۳ قانون آیین دادرسی مدنی در این موضوع مقرر می‌دارد که :

در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از آن صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می‌شود؛ ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.

مفهوم قسمت اخیر این ماده در مورد مقررات املاک مشاعی عمدتا مواد ۵۷۶ و۵۸۲ قانون مدنی می باشد که تصرف هر شریک در ملک مشاع را منوط به اذن سایر شرکا دانسته و در صورت نبود اذن، متصرف ضامن خواهد بود. به این ترتیب محکوم‌له در دعوای خلع ید به مـعـنـای اخـص آن ، در مـلک مشاع هنگامی می‌تواند تقاضای تحویل ملک متنازع‌فیه را به خود نماید که از سایر شرکا اذن (اجازه) داشته باشد.

حسب مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی، هیچ یک از شرکا بدون اجازه سایر شرکا حق دخل و تصرف در مال مشترک را ندارند، بنابراین چنانچه یکی شرکا بدون اجازه شریک دیگر در قسمتی از ملک مشاعی تصرف به عمل آورد، هریک از شرکا حق دارد درخواست خلع ید ایشان را بنماید ( رای مشورتی از سوی اداره حقوقی قوه قضاییه به شماره ۸۳۵۸/۷ مورخ ۶ بهمن ماه ۱۳۷۷ )

غیرمنقول بودن مال

خلع ید تنها در خصوص اموال غیرمنقول مانند زمین آپارتمان و … قابل طرح می باشد و در خصوص اموال منقول باید دعوای الزام به تحویل یا استرداد مال و .. طرح شود.

نحوه دفاع در این دعوا باید مشروع و قانونی بودن تصرفات خود را با ارائه دلایل قانونی اثبات کرد در غیر این صورت تصرف غاصبانه است؛ به عنوان مثال اثبات کند تصرفش ناشی از عقد اجاره یا بیع نامه می باشد.

چند نکته در خصوص دعوای خلع ید:

در خلع ید تشریفات دادرسی مثل ابلاغ و تعیین وقت رسیدگی باید رعایت شود

بازداشت یا رهن بودن ملک مانع استماع دعوای خلع ید نمی باشد.

ضمن دادخواست خلع ید می توان الزام به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف را با جلب نظر کارشناس رسمی، تقاضا کرد.

اگر متصرف در ملک بدون اجازه مالک، اقدام به ساخت بنا نموده باشد یا ملک را تبدیل با باغ کند ؛ باید همزامان با دادخواست خلع ید، قلع قمع بنا و قطع درختان را تقاضا نماید؛ وگرنه تنها رفع تصرف انجام و بنا و درختان باید در ملک باقی بماند

طرح دعوای خلع ید نسبت به عین و منافع ملک صحیح می باشد. بنابراین مالک منافع مانند مستاجر، می تواند علیه مستاجرغاصب دیگر، دعوای خلع ید طرح کند.

در مورد املاک مشاع، اگر بین شرکا تقسیم نامه وجود داشته باشد، چون نحوه تصرفات مشخص شده است؛ دعوای خلع ید قابلیت استماع را ندارد

اجرای حکم خلع ید نیازمند این است که رای قطعی شده و اجراییه علیه محکوم علیه صادر می شود.

در صورتیکه ملک توسط متصرف به شخص ثالث منتقل شده باشد و در زمان اجرای رای، ملک در تصرف شخصی غیر از محکوم علیه باشد، به موجب ماده ۴۴ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶، حکم علیه متصرف اجرا خواهد شد مگر اینکه وی ادعای حقی نسبت به عین یا منافع مال کند و دلایلی ارائه نماید، که در این صورت دادورز به او یک هفته مهلت می دهد که در مراجع قضایی طرح دعوا نماید.

رسیدگی به این دعوا در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک می باشد؛ حتی اگر ارزش منطقه ای ملک از بیست میلیون تومان کمتر باشد، دعوا از صلاحیت ذاتی شورای حل اختلاف خارج است.

طرح دعوی از جانب یک یا چند نفر از مالکین مشاع جهت رسیدگی به دعوی کافی است و لازم نیست تمام شرکا دعوا را با هم مطرح کنند.

اگر ملک مشاع بوده و حکم خلع ید صادر شود، تمام ملک تخلیه خواهد شد؛ اما ملک تحویل هیچ کدام از شرکا نمی شود؛ تا در خصوص نحوه تصرف توافق نمایند و یا ملک مشاع را به فروش برسانند.

تفاوت در تعیین وقت دادرسی :

دعوای خلع ید مطابق قواعد عمومی آیین دادرسی مدنی در وقت عادی و معمولی رسیدگی خواهد شد. منظور از وقت عادی، وقتی می باشد که به ترتیب دفتر اوقات، روز و ساعت مشخصی برای رسیدگی تعیین می شود. اما رسیدگی به دعوای رفع تصرف عدوانی مطابق ماده ۱۷۷ قانون آیین دادرسی مدنی در وقت خارج از نوبت به عمل می آید که منظور از وقت خارج از نوبت وقتی است که از لحاظ زمانی نزدیکتر و مناسب تر از وقت عادی می باشد، چرا که بدون توجه به ترتیب دفتر اوقات دادگاه تعیین خواهد شد.

با این وجود باید توجه داشت که هرچند وقت خارج از نوبت نزدیکتر از وقت عادی است ولی الزاما نزدیکترین وقت نیست.

ماده ۳۱۷ قانون مدنی :

 مالک می‌تواند عین و در صورت تلف شدن عین، مثل یا قیمت تمام یا قسمتی از مال مغصوب را از غاصب اولی یا از هر یک از غاصبین بعدی که بخواهد مطالبه کند:

ماده ۵۸۱ قانون مدنی:

 تصرفات هر کدام از شرکا اگر بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد، فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی است:

ماده ۳۱۳ قانون مدنی:
اگر شخصی در زمین متعلق به خود با مصالح متعلقه به دیگری بنایی بسازد یا درخت متعلق به غیر را بدون اذن مالک، در آن زمین غرس کند؛ صاحب مصالح‌ یا درخت می تواند قلع یا نزع آن را بخواهد؛ مگر این که به اخذ قیمت تراضی نمایند:

همچنین مواد ۴۳، ۴۴، ۴۵ و ۴۸ قانون نحوه اجرای احکام مدنی در خصوص نحوه اجرای حکم خلع ید می باشد.